En la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Ciudad de México A.C. nos solidarizamos con los millones de personas de la Ciudad de México en esta pandemia. Hemos estado pendientes a las ordenanzas de las autoridades correspondientes. Sin embargo, en cuanto a las modificaciones que pretende realizar el grupo parlamentario de Morena por petición de un grupo de ciudadanos, todas ellas en favor de los arrendatarios y otra vez en contra de los arrendadores, debemos hacer los siguientes comentarios:

Desde luego que nos adherimos a las disposiciones que ONU HABITAT ha señalado en el sentido de que el impacto económico de la Covid-19 está creando inestabilidad de ingresos, particularmente para pequeñas empresas, trabajadores informales y de bajos ingresos, y contratistas independientes que enfrentan cierres indefinidos, pérdida de empleos, cancelaciones o postergaciones de proyectos y dificultades económicas.

En efecto, estas son las consecuencias de una pandemia que ha afectado al mundo entero. Es evidente que estos problemas han ocasionado atrasos en alquileres e hipotecas de viviendas, pero en ningún momento han representado amenaza alguna de desalojo forzoso, ya que los arrendatarios o acreditados han cobrado con las facilidades necesarias para hacer frente a la situación económica y de acceso a la vivienda. Por lo que las medidas inmediatas que se pretenden tomar para garantizar el derecho a la vivienda son excesivas e ilegales.

Lo anterior es, porque los tres conceptos en los que se basa la propuesta tienen el carácter de garantías irrenunciables, pero tienen un límite en cuanto a su interpretación y aplicación, dado que no pueden ser violatorios de otras garantías constitucionales, como el derecho a la seguridad jurídica de los arrendadores, y no pueden ser retroactivas en perjuicio de persona alguna, en tratándose de operaciones vigentes y de la situación en que se encuentre la vivienda actualmente.

En todo caso, se podrá crear el marco legal para que las autoridades correspondientes legislen sobre cómo deben ser las características de las nuevas viviendas en la Ciudad de México. Asimismo, las propuestas resultan incongruentes con la exposición de motivos planteada, toda vez que eliminar garantías que la ley establece es violatorio de derechos de terceros, en tratándose del fiador o los medios para garantizar el pago de la renta. Ya que el propio código civil establece en su artículo 2055 un deudor sustituto, para garantizar el pago del arrendamiento.

Asimismo, pretender establecer límites al monto de garantía para reparaciones del bien arrendadores o para el pago de adeudos, es ilegal ya que viola el principio de seguridad jurídica del arrendador y la máxima de la Bere voluntad de las partes para contratar, lo que transgrede normas de libre mercado. Luego entonces, pretender establece límites al libre mercado de renta de vivienda y sus condiciones comerciales, lo que es violatorios de la Ley Federal de Competencia Económica.

Por otra parte, en diferentes foros hemos expuesto que es irrenunciable la garantía de poseer bienes, específicamente una vivienda y, es incuestionable que, para ello, deba formalizarse por escrito el contrato arrendamiento, a fin de evitar abusos de cualquiera de las partes, razón la cual es innecesario establecer que deberá existir el debido proceso para justificar cualquier desalojo, ya que es de explorado derecho que esa garantía ya se encuentra plasmada en nuestra legislación, , a su vez, el establecer la obligación de que ante una omisión de contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal, se deba sujetar a las partes a un juicio ordinario de otorgamiento y firma de contrato privado de arrendamiento tal como lo señala la propuesta de reforma al artículo 2406, podría imponer una sanción desproporcional y excesiva al arrendador omiso, así como una afectación al arrendatario por tener que sujetarse a más procedimientos jurisdiccionales, lo que sin duda afectaría la economía procesal y por lo tanto la impartición de justicia.

Por su parte, la adición considerada en el artículo 2425 bis respecto a la notificación de desalojo con anticipación de dos meses, puede generar afectaciones a los arrendadores, pues se trata del injusto aplazamiento de un derecho que ya ha sido declarado judicialmente, lo que sumado a una prohibición de garantizar los adeudos que fueren válidamente declarados, recordando que las resultas de un juicio en el arrendamiento son notoriamente previsibles si el arrendatario ha sido omiso en el pago de las rentas, por lo que no se le estaría dejando en desventaja para obtener acomodo en otro sitio; a su vez, dicha notificación anticipada pondría en riesgo al personal judicial, a las partes e inclusive a los agentes policiales que se presenten en la diligencia, pues el referido precepto puede interpretarse en el sentido de anunciar al arrendatario sobre la fecha en que se efectuará la diligencia.

La voluntad de las partes ha sido reconocida como un principio de rango constitucional, por lo que se privilegia la facultad de los particulares de obligarse conforme a lo que decidan, de modo fijar modalidades innecesarias al arrendamiento, así como la libertad para convenir una garantía, puede disuadir la voluntad de los propietarios a arrendar sus inmuebles, lo que agravaría el problema de vivienda que existe en nuestra Ciudad. En otro sentido, pretender que el contrato de arrendamiento sea de al menos por tres (3) años, para darle al inquilino un sentido de posesión de mediano plazo, pone al arrendatario en desventaja ante la inminente necesidad de migrar por empleo, salud o cambio de estilo de vida.

Es pretender obligarlo a mantener el mismo estatus por más tiempo del que él mismo quisiera tener. Eso vuelve a transgredir el espíritu del libre mercado y la máxima de que el contrato debe ceñirse a la suprema voluntad de las partes. Dicha modificación al Código Civil en los Artículos relativos al Arrendamiento, violentan los Derechos Humanos plasmados en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como en la Constitución Política de la Ciudad de México en contra de (los) Arrendador(es) ya que por disposición expresa del artículo 2398 los contratos de arrendamiento deben constar por escrito y además desincentiva la inversión privada en la vivienda en renta, al eliminar las garantías de cobro de la renta y dificultar seriamente la recuperación de las viviendas respecto de las cuales se haya causado la rescisión del contrato por alguna causa imputable al arrendatario.

Es particularmente preocupante para esta asociación, la proscripción de los desalojos forzosos tal que se propone en la fracción III del artículo 2425 bis, ya que puede tener como consecuencia el retirar al poder judicial la posibilidad de hacer cumplir sus determinaciones aún con el uso de la fuerza pública, siendo la ejecución forzosa, una característica que reviste de valor a todo ordenamiento jurídico, determinación judicial e inclusive es un elemento de cohesión del propio estado, siendo de conocimiento público que ante una negativa en procedimiento jurisdiccional al cumplimiento voluntario, se ordena en todo caso la ejecución forzosa.

No se debe olvidar que la propiedad privada y su protección tienen una función social, por lo que su protección así como la protección que los derechos que dimanan de ella como lo es el uso y goce, son también de interés para la sociedad, ya que fortaleciendo la seguridad jurídica y facilitando el cumplimiento de los contratos, se fortalecerá e incentivará la actividad de arrendamiento, lo que derivará en una derrama económica en impuestos, dadas las recientes reformas a la Ley del ISR en relación al arrendamiento inmobiliario, así como una ampliación de la oferta de vivienda en renta, lo que puede, de acuerdo con los principios de la economía, generar una baja en los precios.

En AMPI Ciudad de México rezamos por la salud y la reactivación económica de todos los que conformamos nuestro gran México y también, igual que las autoridades, por el derecho a una vivienda adecuada, pero esta iniciativa viola el principio de no retroactividad, limita la libertad sobre la propiedad privada, la obligación de vivienda adecuada es del Estado, no de los particulares, la regulación y argumentación sobre caso fortuito o fuerza mayor ya lo contempla la ley sólo hay que hacerlo valer y la existencia de contratos verbales ya también están regulado.

Atentamente,

Ing. Salvador Sacal Cababie
Presidente 2020
AMPI Ciudad de México